房地产企业营销费用,房地产行业中的定价策略

今天主要讲讲房地产行业中的定价策略。01房地产项目成本构成第一是开发成本。二、期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用,这三项费用大约占成本费用总额的10%。开发项目利润预算除了成本费用,还有企业所得税和税后净利。上面所提到的这些成本项,其实相当于总投资,这些都是税前总投资。一般情况下,房地产商都希望税后利润额越高越好,这样可以赚到更多的钱,买更多的土地,以实现快周转。

今天主要讲讲房地产行业中的定价策略。

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01房地产项目成本构成

很多人都买过房子,但大家都十分好奇,房子的价格是怎么定出来的?这里面到底有什么猫腻?今天重点来聊一聊。

谈到房子的定价,就不得不提一下成本。

一个房地产项目成本构成,按用途大致可分成三类:

第一是开发成本。

第二是税费。

第三是期间费用。

一、开发成本按照内容具体包括:

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1、土地征用及拆迁补偿费。

指开发商为取得土地使用权而支付的费用。

包括地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等,大约占成本费用总额的25%。

2、前期工程费。

指取得土地使用权后、项目开发前发生的项目前期准备费用,包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及”三通一平“等费用。

3、基础设施费。

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用,包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化及场地平整等费用。

4、配套设施费用。

指项目建成后产权不归开发商所有,收益也不归开发商的公共设施,包括景观、门庭、产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2—4项费用合计大约占成本费用总额的20%。

5、建筑安装工程费。

指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用,包括建筑费用、安装费、装修费、工程监理费等,大约占成本费用总额的45%。

二、期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用,这三项费用大约占成本费用总额的10%。

三、税费包括营业税、承建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项,大约占成本费用总额的10%。

开发项目利润预算除了成本费用,还有企业所得税和税后净利。

一般说来,一个开发项目,企业所得税大约占投资总额的10%,而税后净利大约占投资总额的10—20%。

上面所提到的这些成本项,其实相当于总投资,这些都是税前总投资。

卖房子所得的,是总收入。

用总收入减去总成本,就是税前利润。然后再交所得税,得到的就是税后利润,就是卖房子产生的收益。

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一般情况下,房地产商都希望税后利润额越高越好,这样可以赚到更多的钱,买更多的土地房地产企业营销费用,以实现快周转。

房子的价格,有一部分也基于此。

房子的成本相对固定,能够计算出“合理”的利润率,能够计算出合理的利润额。

总收入除以总建筑面积,这就是销售价格,也就是均价。

当然,这是我们都期望的情况,赚到钱,实现跨越式的发展房地产企业营销费用,但却常常事与愿违。

因为这个均价是随行就市的。

有时候,拿地价格很高,市场上卖不到这个价格,或者被zf调控了,限制售价了,就没办法得到那个“合理”利润,甚至还有可能赔钱。

如果土地价格比较低,市场价格又涨的很猛,一下子又能够赚很多钱,大多数时候都是狗屎运。

操盘就是个随行就市的过程,有时赚钱,有时赔钱。

而均价就是那个当前能卖的价格,这个价格可能是市场给的,可能是zf给的。

一旦有了这个均价后,你还得做一房一价表,每套房子都会对应一个均价和一个总价。

02如何定价?

定价其实很简单,大的原则就是:差的房子价格低,好的房子价格高。

什么是差的房子?

低楼层,顶层,朝向不好的,前面有遮挡的,这些都是差的,都要把价格做低一些。

还有一些房子本身没有什么问题,但旁边有些垃圾站、变电站等,都需要考虑进来。

主要的逻辑是:层差,朝向差,顶底变化,变异户型变化,不利因素变化,根据这些进行微调。

最牛的价格表,是在开盘选房后,房子卖的非常均匀,这点能够证明了价格制定的合理性。

市场上有图便宜的人,有追求品质的人,大家各取所需。

这样说看似比较简单,但是我们经常因为一些错误定价,让房子变得不好卖。

价格这东西,又是非常主观,所谓彼之蜜糖,我之砒霜,讲的也是这个道理。

价格是同一个阶层的一种共同认知。

以前万科曾经有过这样一个操作:

把一栋楼拿出来进行拍卖,愿意出价高的那个人得。拍卖应该是最接近房子真实价格水平的,但现在大的调控背景下,这种方式是被限制的,不被支持的,但折射出来的是铁一般的事实。

定价这件事情,看上去非常的专业,但又常常受到人为左右。

有时候为了满足一些关系户,为了满足一些特殊人群,又要把房子价格定的很低。

有时候,给定一个均价,一手房和二手房严重倒挂,闭着眼睛也能把房子卖出去,专业性又会大打折扣。

定价有专业的一面,又有艺术的一方面,需要自己慢慢体会呀。

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